Verifica Impianto Idrico
Di cosa si tratta?
La verifica dell’impianto idrico (VID) è un’ispezione tecnica pensata per scattare una vera e propria “fotografia” dello stato di salute degli impianti di trattamento dell’acqua e quindi dell’intera filiera idropotabile condominiale. Questo servizio nasce con l’obiettivo di fornire agli amministratori di condominio e ai responsabili della sicurezza sui luoghi di lavoro una bussola informativa. Attraverso questa verifica, infatti, si ottengono i dati necessari per pianificare una corretta valutazione dei rischi e mettere in campo le giuste misure di prevenzione e protezione.
Tutto il processo si muove all’interno di un quadro normativo molto rigoroso, che si basa su tre pilastri:
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- Il D.Lgs 81/2008 (Titolo X), che classifica il batterio della Legionella come un agente biologico di Gruppo 2, richiedendo quindi specifiche tutele.
- Le Linee Guida nazionali per la prevenzione della legionellosi, che dettano le regole per tenere sotto controllo gli impianti più esposti al rischio.
- La Legge 220/2012 (Art. 1130 c.c.), ovvero la Riforma del Condominio, che impone all’amministratore di occuparsi della sicurezza delle parti comuni e di tenere aggiornato il registro di anagrafe condominiale.
La VID non è un Documento di Valutazione dei Rischi (DVR), il quale resta obbligatorio per legge solo se nel condominio ci sono dipendenti assunti (come il portiere), e non contiene al suo interno le soluzioni pratiche o i progetti per eliminare i rischi riscontrati.
Cosa fare prima della verifica?
Per fare in modo che il controllo si svolga in modo efficiente e senza intoppi, ci sono alcuni passaggi preliminari di cui l’amministratore deve farsi carico.
In primo luogo, già in fase di firma del contratto, è necessario visionare e accettare la check-list predefinita che guiderà l’ispettore. Inoltre, l’amministratore deve organizzarsi per garantire il corretto supporto sul campo: il giorno dell’ispezione, infatti, il verificatore dovrà essere accompagnato e supportato da un manutentore dell’impianto.
Verifica
La verifica dell’impianto idrico si concentra esclusivamente sulle strutture potenzialmente a rischio indicate dalle Linee Guida nazionali che si dividono in tre grandi macro-aree:
- Impianto Idro-Sanitari: i circuiti dell’acqua fredda sanitaria (AFS) e dell’acqua calda sanitaria (ACS)
- Impianti Aeraulici: le unità di trattamento aria (UTA)
- Impianti di raffreddamento, le torri e i condensatori evaporativi.
La caratteristica chiave di questa attività è. che si tratta di un’indagine esclusivamente visiva e ricognitiva. Il tecnico si limiterà a seguire i punti della check-list concordata e non eseguirà prove di funzionamento, misurazioni con strumenti o campionamenti dell’acqua (tutte attività che, se necessarie, dovranno essere richieste con un incarico separato). In ogni caso, il verificatore ha piena libertà di inserire nel report finale delle note o delle osservazioni aggiuntive per segnalare qualsiasi anomalia o particolarità saltata all’occhio durante il sopralluogo.
Periodicità
Le normative di settore e le Linee Guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi indicano che la valutazione del rischio idrico non è un’attività da fare una tantum. Per garantire la sicurezza dell’acqua e la salute di chi frequenta l’edificio, l’ispezione e la revisione del rischio devono essere programmate ogni volta che si verificano modifiche sostanziali all’impianto idrico o alla destinazione d’uso dei locali.
Cosa succede in caso di inadempienza?
In ambito condominiale, l’amministratore viene considerato a tutti gli effetti il Gestore della distribuzione idrica interna (GIDI) e su di lui ricadono specifiche responsabilità.
Se l’ispezione VID evidenzia delle criticità e queste vengono ignorate, o se non si procede a una corretta valutazione dei rischi, l’amministratore rischia di rispondere direttamente in caso di focolai infettivi o controlli da parte della autorità sanitarie. Le segnalazioni che emergono dalla verifica dell’impianto idrico hanno un valore puramente informativo e non rappresentano un obbligo di legge diretto; tuttavia, ignorarle espone l’amministratore a gravi responsabilità civili e penali per non aver adempiuto al dovere di vigilanza e custodia delle parti comuni (art. 1130 c.c.) e per la mancata tutela della salute pubblica.
Restano infatti in capo all’amministratore i compiti cruciali di informare e sensibilizzare i condomini sui rischi (specie se l’impianto è centralizzato), decidere come e quando intervenire per sanare i problemi emersi e mantenere costantemente aggiornata tutta la documentazione del fabbricato.
FAQ – Domande frequenti
Durante la VID vengono fatti campionamenti dell’acqua o prove di funzionamento?
No, si tratta di un’indagine esclusivamente visiva e ricognitiva. Il tecnico seguirà i punti della check-list concordata senza effettuare prove di funzionamento, misurazioni con strumenti o prelievi di campioni d’acqua.
Tuttavia, il verificatore è libero di inserire nel report finale note e osservazioni su qualsiasi anomalia saltata all’occhio durante il sopralluogo nelle tre macro-aree: impianti idro-sanitari, aeraulici e di raffreddamento
Fino a dove arriva la responsabilità del gestore del servizio idrico e dove inizia quella del condominio?
Il confine è segnato dal contatore generale. Il gestore del servizio idrico è responsabile della qualità dell’acqua della sua salubrità solo fino al punto di consegna, ovvero il contatore. Dal contatore in poi, l’intera rete di tubazioni che distribuisce l’acqua all’interno dell’edificio e fino ai singoli appartamenti ricade sotto la responsabilità del condominio. L’amministratore, di conseguenza, deve vigilare affinchè l’impianto comune non alteri la qualità dell’acqua.
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